Oben 5 kann der neue vermieter die miete erhöhen am besten, du solltest es wissen

Zu Beginn eines Mietverhältnisses einigen sich Vermieter und Mieter auf einen Preis für die Wohnung. Der kann sich während der Laufzeit des Vertrags erhöhen, weil zum Beispiel vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer geworden sind. Dann dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.

Vermieter dürfen die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen in Zukunft die Mietverträge der vergangenen sieben Jahre einfließen (Koalitionsvertrag, Seite 71).

Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter immer die Nettomiete zugrunde legen. Es gibt Vermieter, die neben Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung auch noch einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Wenn der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, dann wird ein solcher Zusatzbeitrag als Teil der Nettomiete gewertet (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Form der Mieterhöhung

Der Vermieter muss dem Mieter die Erhöhung in Textform übermitteln (§ 558a BGB). Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).

Begründung der Mieterhöhung

Jede Erhöhung muss begründet werden (§ 558a BGB). Viele Vermieter begründen die Erhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel, aus dem sich ergibt, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt gestiegen sind. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder auf der Website der Stadt zu finden ist.

Alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen ab 2023 einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Dabei haben sie aber einen gewissen Freiraum, so dass die Mietspigel alle ein bisschen anders aussehen. Als Beispiel findest Du hier Auszüge aus dem Mietspiegel für Bielefeld in Nordrhein-Westfalen. Die Nettomieten sind nach Baujahren gestaffelt und werden immer in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberen Wert angegeben. Die eigene Wohnung lässt sich dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen.

Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld 2022

Gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage mit einer Größe von 20 bis 120 Quadratmeter und Bad, WC und Sammelheizung. Gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge, gewerblich genutzte Wohnungen.

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: Juni 2022)

Wichtig: Auch wenn die Verbraucherpreise insgesamt gestiegen sind, wie zum Beispiel derzeit wegen der Erhöhung der Energiepreise, dann darf der Vermieter die Miete wegen der aktuellen Inflation nicht erhöhen, es sei denn im Vertrag ist eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Die Nebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter unter besonderen Voraussetzungen anheben. Mehr dazu im Ratgeber Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Drei Vergleichswohnungen – In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei vergleichbare Wohnungen benennt, die jetzt schon das kosten, was er verlangen will. Vergleichbar heißt, dass die Wohnungen von Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein müssen. Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, dürfen Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Vermieter müssen die Wohnungen so angeben, dass ein Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. So kannst Du als Mieter die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Du hast aber keinen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben ist, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Dabei muss der Vermieter eine eventuell geltende Kappungsgrenze beachten.

Fehlt die Größenangabe im Vertrag, kommt es bei einer Erhöhung auf die wirkliche Wohnungsgröße an. Will Dein Vermieter zum Beispiel mehr Miete haben und geht er dabei von einer etwa 60 Quadratmeter großen Wohnung aus, die tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, darf er die Erhöhung auch nur für die 50 Quadratmeter berechnen.

Aber: Es reicht nicht, dass Du als Mieter einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitest. Im Zweifel musst Du die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen. Dazu musst Du keinen Sachverständigen beauftragen; Du kannst die Ergebnisse Deiner eigenen Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp: Miss als Mieter Deine Wohnung immer selbst nach und verlass Dich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das kann einiges an Miete sparen. Du brauchst dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.

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Eigentümerwechsel und Mieterhöhung – was Mieter und Vermieter beachten müssen

• Autor: fischer-immobilien-muenchen.de
• Veröffentlichungsdatum: 01/17/2023
• Rezension: 4.36 (580 vote)
• Zusammenfassung: Eine Mieterhöhung kann der neue Vermieter prinzipiell nur dann durchsetzen, wenn die bislang gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Suchergebnisse abgleichen: Die „besondere Härte“ kann der Mieter nicht geltend machen, wenn es lediglich darum geht, die Mietwohnung in einen Zustand zu versetzen, wie er in der Umgebung allgemein üblich ist, oder wenn die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgen muss, …
• Quelle: 🔗

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